Les procès-verbaux d’assemblée générale (PV d’AG) sont LA mine d’or d’informations avant d’acheter un bien en copropriété. Pourtant, 80% des acheteurs ne les lisent pas.
Pourquoi ? Parce qu’ils sont longs (30-50 pages), techniques, rébarbatifs, et rédigés dans un jargon juridique incompréhensible.
Résultat ? Des acheteurs qui découvrent APRÈS signature :
- 40 000€ de travaux de façade votés
- 18% d’impayés dans la copropriété
- Un syndic incompétent qui ne répond jamais
- Des contentieux en cours avec des voisins
Dans cet article, je vous donne ma méthode en 10 minutes pour lire un PV d’AG comme un pro et repérer tous les pièges avant d’acheter.
Pourquoi les PV d’AG sont si importants ?
Un PV d’AG, c’est le carnet de santé de la copropriété.
Tout y est écrit :
- Les travaux votés (et leur coût)
- Les impayés de charges
- L’état du bâtiment (toiture, façade, ascenseur, etc.)
- Les contentieux en cours
- Les travaux d’urgence reportés
- La gestion du syndic (compétence, réactivité)
Si vous achetez sans lire les PV d’AG, vous achetez les yeux fermés.
Ma méthode en 10 minutes pour analyser un PV d’AG
Étape 1 : Identifiez les résolutions votées (2 min)
Ce qu’il faut chercher :
Les résolutions votées se trouvent généralement en fin de PV, dans une section « Récapitulatif des votes » ou « Résolutions adoptées ».
Focalisez-vous sur :
- Résolutions concernant les travaux
- Résolutions sur les charges exceptionnelles
- Résolutions de mise en demeure (propriétaires en défaut)
Signal rouge : Une résolution de travaux votée récemment (< 6 mois) signifie que vous allez payer votre quote-part même si les travaux n’ont pas encore commencé.
Exemple concret :
« Résolution n°12 : Ravalement de façade – Montant total : 180 000€ – ADOPTÉE »
→ Si vous achetez un lot représentant 5% des tantièmes, vous devrez payer 9 000€.
Étape 2 : Vérifiez le taux d’impayés (1 min)
Le taux d’impayés, c’est l’indicateur clé de la santé financière d’une copropriété.
Où le trouver ?
Dans le rapport du syndic ou dans la section « Approbation des comptes ».
Échelle de dangerosité :
- 0-5% d’impayés : Copropriété saine
- 5-10% : À surveiller
- 10-15% : Préoccupant
- > 15% : FUYEZ
Pourquoi c’est grave ?
Un taux d’impayés élevé signifie :
→ La copro n’a pas les fonds pour réaliser les travaux
→ Les copropriétaires solvables payent pour les autres
→ Risque de dégradation du bâtiment
→ Difficultés de revente futures
Étape 3 : Repérez les travaux d’urgence reportés (2 min)
Les travaux reportés = bombe à retardement.
Comment les détecter ?
Cherchez les termes :
- « Reporté à la prochaine AG »
- « Travaux urgents en attente de devis »
- « Mise en conformité obligatoire »
- « Diagnostic recommande des travaux »
Signal rouge : Un travail d’urgence reporté depuis > 1 an = copropriété qui n’a pas les moyens OU syndic incompétent.
Exemples de travaux d’urgence :
- Mise aux normes ascenseur
- Réparation toiture (fuites)
- Ravalement de façade obligatoire
- Mise en conformité électrique parties communes
Étape 4 : Analysez la qualité du syndic (3 min)
Un bon syndic = copropriété bien gérée. Un mauvais syndic = cauchemar garanti.
Comment évaluer le syndic via le PV ?
- PV clair, bien structuré, synthétique = bon syndic
- PV confus, désorganisé, imprécis = mauvais syndic
Points à vérifier :
- Le syndic répond-il aux questions des copropriétaires ?
- Les comptes sont-ils clairs et détaillés ?
- Y a-t-il des plaintes récurrentes contre le syndic ?
- Les devis sont-ils mis en concurrence ?
Signaux rouges :
- Plaintes fréquentes sur le manque de réactivité
- Absence de réponse aux demandes urgentes
- Comptes opaques ou erreurs récurrentes
- Proposition de changement de syndic votée
Étape 5 : Cherchez les contentieux en cours (2 min)
Un contentieux = conflit juridique = argent et stress.
Où chercher ?
Dans la section « Questions diverses » ou « Contentieux ».
Types de contentieux à repérer :
- Contentieux avec un copropriétaire (troubles de voisinage, impayés)
- Contentieux avec une entreprise (malfaçons)
- Contentieux avec l’assurance
- Mise en demeure par la mairie (non-conformité)
Exemple : « La copropriété a engagé un avocat pour obtenir le paiement des charges de M. Dupont (arriérés : 8 500€) »
→ Signal que la copro a des difficultés à recouvrer les charges.
Les 5 signaux rouges à ne JAMAIS ignorer
Signal 1 : Travaux votés > 20 000€ pour votre lot
Si des travaux importants ont été votés récemment, vous devrez payer votre quote-part. Négociez le prix d’achat en conséquence.
Signal 2 : Taux d’impayés > 10%
Copropriété en difficulté financière. Risque de charges supplémentaires pour compenser.
Signal 3 : Travaux d’urgence reportés depuis > 1 an
Bombe à retardement. Ces travaux devront être faits tôt ou tard, et vous paierez.
Signal 4 : Plaintes récurrentes contre le syndic
Gestion catastrophique = dégradation du bien + stress quotidien.
Signal 5 : Contentieux multiples en cours
Copropriété conflictuelle = vie quotidienne compliquée + frais juridiques.
En résumé : la checklist pour analyser un PV d’AG
- Travaux votés : montant total et quote-part
- Taux d’impayés : < 5% idéal, > 10% dangereux
- Travaux reportés : urgence et durée
- Qualité du syndic : réactivité et clarté
- Contentieux : nombre et gravité
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