Passoires F et G rouvertes à la location : opportunité ou piège pour l’acheteur ?

Depuis l’entrée en vigueur du calendrier de la loi Climat et Résilience, un logement classé G ne peut plus être loué, et le F suivra en 2028. Des centaines de milliers de biens se retrouvent ainsi bloqués : ni louables, ni faciles à vendre. Le projet de loi présenté le 24 juin 2026 propose de rouvrir cette porte — mais avec une clé : l’engagement de travaux.

Ce que prévoit le texte

Un propriétaire pourrait de nouveau louer un bien classé F ou G à condition de s’engager formellement à le rénover. Les paramètres annoncés :

• Objectif : atteindre au moins l’étiquette D du DPE.
• Délai : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un logement en copropriété.
• Condition : le bien rénové ne doit plus conserver de chaudière fossile (fioul, gaz).
• Preuve exigée : un devis d’entreprise formellement signé, avec acompte versé.

Environ 700 000 logements seraient concernés à l’échelle nationale. L’idée du gouvernement : lancer une vague de rénovation plutôt que de retirer brutalement ces logements du marché.

Pourquoi ça peut être une opportunité

Pour un acheteur, un bien F ou G présente aujourd’hui une double caractéristique intéressante : il est souvent décoté (le marché intègre l’interdiction de louer et le coût des travaux), et il attire moins d’acquéreurs, donc la concurrence est plus faible.

Si la décote à l’achat dépasse le coût réel de la rénovation nécessaire pour atteindre la classe D, l’opération crée de la valeur : vous achetez bas, vous rénovez, vous obtenez un bien louable, performant, et revalorisé. C’est une stratégie classique de création de valeur — que le texte vient sécuriser en autorisant la relocation pendant les travaux.

✅ Ce qui rend l’opération saine : Un devis de travaux chiffré AVANT l’achat, une décote supérieure au coût de rénovation, un logement dont la configuration permet techniquement d’atteindre la classe D, et — en copropriété — un collectif capable de voter sa part de travaux.

Pourquoi ça peut être un piège

Le risque se concentre sur trois points.

Le coût réel des travaux

Passer un bien de F ou G à D peut exiger un budget lourd : isolation, changement de système de chauffage, parfois menuiseries. À Paris, dans l’ancien, la facture grimpe vite. Une estimation approximative à l’achat, c’est le meilleur moyen de transformer une bonne affaire apparente en gouffre.

La dépendance à la copropriété

Une partie des travaux de performance énergétique concerne les parties communes (façade, toiture, chaudière collective). Vous ne les décidez pas seul : ils dépendent d’un vote en assemblée générale. Le texte prévoit certes une simplification du vote et un délai de 18 mois en cas de refus, mais le risque de blocage demeure un facteur à intégrer.

L’échéance contrainte

Trois ou cinq ans, cela paraît confortable — jusqu’à ce que le devis, les autorisations et le calendrier de l’entreprise s’enchaînent. Le non-respect de l’engagement expose à perdre le droit de louer. L’échéance transfère le risque sur vous.

⚠️ Le signal d’alerte : Un vendeur ou une annonce qui présente un bien F ou G comme « bientôt relouable grâce à la nouvelle loi » sans chiffrer les travaux. La réouverture n’a de valeur que si le programme de rénovation est réaliste et financé. Sinon, c’est un argument commercial, pas une opportunité.

L’analyse APPARTE

C’est exactement le type de bien où l’accompagnement d’un chasseur fait la différence. Distinguer la passoire-opportunité de la passoire-piège suppose de chiffrer les travaux, d’analyser le DPE et sa marge de progression, d’examiner la santé de la copropriété et son carnet de travaux votés. Nous ne vous présentons un F ou un G que lorsque l’équation est favorable, devis et décote à l’appui. Le reste, ce sont de fausses bonnes affaires.

APPARTE distingue la vraie opportunité de la fausse bonne affaire

Avant tout achat d’un bien à rénover, nous chiffrons les travaux, analysons le DPE et la copropriété, et validons la rentabilité réelle. Prendre rendez-vous.

Information générale à jour à la date de publication, portant sur un projet de loi non encore adopté ; ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les délais et conditions évoqués peuvent évoluer — une vérification professionnelle est recommandée avant tout engagement.