DPE et passoires thermiques : ce qui change pour les acheteurs parisiens en 2026

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est passé en quelques années d’une formalité administrative à un critère d’achat déterminant. Et pour cause : les règles changent, les obligations s’alourdissent, et les biens mal classés perdent de la valeur.

Le calendrier réglementaire en vigueur

Ce qui est déjà en place

• Depuis août 2022 : Les logements classés G avec une consommation > 450 kWh/m²/an sont interdits à la location
• Depuis janvier 2023 : Les loyers des passoires thermiques (F et G) sont gelés — impossible d’augmenter lors d’un renouvellement ou d’une relocation
• Depuis janvier 2025 : Tous les logements classés G sont interdits à la nouvelle location

Ce qui arrive prochainement

• Janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F
• Janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E

⚠️ Signal rouge : Si vous achetez aujourd’hui un bien classé F pour le louer, vous avez moins de 2 ans pour rénover avant l’interdiction de location. Sans travaux : impossibilité de louer = perte de revenus locatifs.

L’impact sur les prix à Paris

La décote des passoires thermiques

Les notaires estiment la décote d’un logement classé F ou G entre 10% et 25% selon les villes. À Paris, où le foncier est élevé, la décote est souvent plus faible en valeur relative, mais elle s’accentue progressivement à mesure que les échéances approchent.

Concrètement : un appartement de 500 000€ classé F dans le 11e peut afficher une décote de 30 000 à 50 000€ par rapport à un équivalent classé C.

L’opportunité pour l’acheteur avisé

Ces biens décotés peuvent représenter une opportunité si :

• Le coût des travaux de rénovation est inférieur à la décote
• Vous avez la trésorerie pour financer les travaux
• Le bien a d’autres atouts (emplacement, distribution, charme)
• Vous achetez pour votre résidence principale (moins soumis aux interdictions)

Comment lire un DPE avant d’acheter

Les 3 indicateurs à regarder

• La lettre de classe (de A à G) : point d’entrée, mais insuffisant seul
• La consommation en kWh/m²/an : donne une idée du coût de chauffage réel
• Les recommandations de travaux : liste ce qu’il faudrait faire pour monter d’une ou deux classes

Les limites du DPE

Le DPE reste un document théorique. Il ne remplace pas :

• Un audit énergétique complet (obligatoire pour les F et G vendus depuis 2023)
• Un devis d’artisan pour estimer le coût réel des travaux
• Une lecture attentive des PV d’AG pour vérifier les travaux d’isolation déjà votés

La checklist DPE de l’acheteur parisien

• Vérifier la date du DPE (valide 10 ans, mais avant 2021 = méthode ancienne non fiable)
• Comparer la classe avec les prix demandés sur des biens similaires
• Demander l’audit énergétique si classe F ou G
• Estimer le coût des travaux avec 2-3 artisans avant l’offre
• Vérifier les aides disponibles (MaPrimeRénov’, éco-PTZ)
• Intégrer le coût des travaux dans la négociation du prix

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