Assurance habitation du locataire : ce qui est obligatoire, ce qui est conseillé

Une obligation légale, pas une option

En location vide comme en location meublée, et y compris avec un bail mobilité, le locataire a l'obligation de s'assurer. C'est l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui le prévoit (articles 25-3 et 25-12 pour le meublé et le bail mobilité). Concrètement, vous devez souscrire un contrat d'assurance habitation qui couvre au minimum les risques locatifs : les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

À Paris, où les immeubles anciens et les colonnes d'eau partagées rendent les dégâts des eaux fréquents, cette assurance n'est pas une simple formalité administrative : c'est elle qui vous évite de rembourser vous-même la réfection d'un parquet ou d'un plafond chez le voisin du dessous.

Ce que la loi impose, et ce qu'elle n'impose pas

Seule la garantie des risques locatifs est obligatoire. Elle a deux limites importantes, rappelées par Service Public :

• Elle ne couvre que le logement loué. Si le sinistre s'étend chez les voisins, leurs dommages relèvent de la garantie recours des voisins et des tiers, qui est facultative.
• Elle ne couvre pas vos biens personnels. Meubles, ordinateur, vêtements : pour les protéger, il faut une assurance complémentaire, couramment appelée multirisque habitation, elle aussi facultative.

En pratique, la plupart des contrats proposés aux locataires sont des multirisques qui incluent les risques locatifs, le recours des voisins, la responsabilité civile et la protection des biens. Avant de choisir l'offre la moins chère, vérifiez donc ce qu'elle couvre réellement, les plafonds d'indemnisation et les franchises.

Quand remettre l'attestation au propriétaire

Vous devez fournir l'attestation d'assurance à deux moments :

• à la remise des clés, c'est-à-dire en pratique le jour de l'état des lieux d'entrée ;
• une fois par an, à la demande du propriétaire ou de l'agence.

Le bon réflexe : souscrire le contrat dès la signature du bail, avec une date d'effet au plus tard le jour de l'entrée dans les lieux. Vous arrivez ainsi à l'état des lieux avec l'attestation en main, et le logement est couvert dès la première nuit.

Que risque un locataire qui ne s'assure pas ?

Si vous ne fournissez pas d'attestation lorsqu'on vous la demande, le propriétaire a le choix entre deux voies :

• Demander la résiliation du bail. Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance, il vous fait délivrer un commandement par commissaire de justice ; sans assurance un mois plus tard, il peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et demander l'expulsion. Sans cette clause, il doit vous assigner devant le juge des contentieux de la protection.
• Souscrire une assurance pour votre compte. Il vous en informe par lettre recommandée avec avis de réception ; vous disposez alors d'un mois pour vous assurer. Passé ce délai, il peut souscrire lui-même un contrat risques locatifs et vous en refacturer la prime, majorée de 10 % au maximum, par douzièmes avec chaque loyer. Exemple donné par Service Public : pour une prime de 200 €, vous devrez 220 € sur l'année, soit 18,33 € par mois.

Bon à savoir : dès qu'il choisit la seconde voie, le propriétaire ne peut plus demander la résiliation du bail pour absence d'assurance. Et vous pouvez à tout moment mettre fin à ce contrat en souscrivant votre propre assurance et en lui remettant l'attestation.

Changer d'assurance ou déménager

Après la première année de contrat, vous pouvez résilier votre assurance habitation à tout moment, sans pénalité. Comme l'assurance est obligatoire pour le locataire, c'est le nouvel assureur qui envoie la demande de résiliation à l'ancien, afin que le logement ne reste jamais sans couverture. La résiliation prend effet un mois après réception de la demande par l'ancien assureur.

En cas de déménagement, le changement de domicile permet de résilier le contrat même avant la fin de la première année : la demande doit être faite dans les trois mois suivant le déménagement, avec un justificatif, et prend effet un mois après sa notification. Vous pouvez aussi simplement transférer le contrat vers votre nouvelle adresse. Pensez à caler ces démarches avec votre préavis de départ pour ne payer ni deux assurances trop longtemps, ni rester sans couverture entre deux logements.

Les points de vigilance à Paris

• Déclarez la bonne surface et le bon nombre de pièces. Une fausse déclaration ou une omission peut entraîner la résiliation du contrat par l'assureur.
• En colocation, clarifiez qui assure quoi. Selon que vous signez un bail unique ou des baux individuels, l'organisation n'est pas la même : faites-vous préciser par l'assureur que chaque occupant est bien couvert. Notre article sur la colocation à Paris détaille les deux formules.
• Estimez honnêtement la valeur de vos biens. Un plafond trop bas pour vos meubles et votre matériel informatique vous expose à une indemnisation insuffisante.
• Gardez vos factures et des photos. En cas de sinistre, ce sont elles qui justifient la valeur de ce que vous avez perdu.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il m'imposer son assureur ? Non. Vous choisissez librement votre assureur ; votre seule obligation est de fournir une attestation couvrant au moins les risques locatifs.

L'assurance est-elle obligatoire dans un meublé ? Oui. L'obligation s'applique au bail meublé de résidence principale comme au bail vide et au bail mobilité. Les règles sont différentes pour un meublé de tourisme.

Dois-je être assuré avant de recevoir les clés ? L'attestation doit être remise à la remise des clés : le contrat doit donc être en vigueur au plus tard ce jour-là.

Conclusion

L'assurance habitation est l'une des premières démarches d'une installation réussie : obligatoire, peu coûteuse au regard des risques qu'elle couvre, et indispensable dans un immeuble parisien. Chez APPARTE, avec l'offre Rubis, nous accompagnons nos clients jusqu'à la mise en place de leurs contrats, pour qu'ils entrent dans leur nouveau logement l'esprit tranquille. Vous cherchez un logement à Paris ou en Île-de-France ? Prenez rendez-vous avec APPARTE.

Cet article donne une information générale à jour au moment de sa publication. Pour une situation particulière, faites vérifier vos droits par un professionnel (ADIL, avocat ou notaire).