Logement décent : les 5 critères et vos recours de locataire à Paris

Moisissures qui reviennent chaque hiver, fenêtre qui ne ferme plus, chauffe-eau en panne depuis des semaines : à Paris, beaucoup de locataires se demandent ce que leur propriétaire est réellement tenu de leur fournir. La loi est claire sur un point : tout logement loué comme résidence principale doit être décent. Voici les critères à connaître, ce qu'il faut vérifier dès la visite, et les démarches à suivre si le logement ne respecte pas ces règles.

Ce que dit la loi

L'obligation de délivrer un logement décent figure à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les critères sont précisés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Elle s'applique aux locations vides comme meublées constituant la résidence principale du locataire, ainsi qu'au bail mobilité. Selon Service Public (fiche vérifiée le 21 mars 2025), un logement décent répond à cinq familles de critères : surface minimale, performance énergétique minimale, absence de risque pour la sécurité et la santé, absence de nuisibles et de parasites, et présence de certains équipements.

Les 5 critères de décence

1. Une surface minimale

Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant. Nous détaillons les pièges des petites surfaces dans notre article sur les studios parisiens et la surface minimale.

2. Une performance énergétique minimale

Depuis 2025, pour tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit, seul un logement classé de A à F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être loué. Le calendrier en vigueur prévoit ensuite l'exclusion de la classe F à partir de 2028, puis de la classe E à partir de 2034. Ce calendrier fait régulièrement l'objet de débats parlementaires : vérifiez la règle applicable à la date de votre bail.

3. La sécurité et la santé du locataire

• Le logement assure le clos et le couvert : toiture, murs et menuiseries protègent des infiltrations d'eau.
• Portes et fenêtres présentent une étanchéité à l'air suffisante.
• Garde-corps, escaliers et balcons sont en bon état.
• Les installations d'électricité, de gaz, de chauffage et d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité.
• L'aération permet d'évacuer l'humidité, et les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant avec une ouverture sur l'extérieur.

Un local en sous-sol ne peut pas être loué comme logement, et un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est pas décent.

4. L'absence de nuisibles et de parasites

Un logement infesté par des rats, des punaises de lit ou des cafards n'est pas décent.

5. Les équipements obligatoires

• Une installation de chauffage adaptée au logement.
• L'eau potable avec une pression et un débit suffisants, et une évacuation des eaux usées munie de siphons.
• Une cuisine ou un coin cuisine avec un évier alimenté en eau chaude et froide, et la possibilité d'installer un appareil de cuisson.
• Un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on mange, et une douche ou une baignoire alimentée en eau chaude et froide. Dans un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur s'il est dans le même bâtiment et facilement accessible.
• Un réseau électrique permettant d'éclairer toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils courants.

Vérifier la décence dès la visite

Le meilleur recours reste de ne pas signer pour un logement problématique. Pendant la visite, regardez les angles de murs et les plafonds (traces d'humidité, peinture fraîche suspecte), ouvrez les fenêtres, faites couler l'eau chaude, repérez le tableau électrique et demandez le DPE, qui doit figurer dans l'annonce. Notre liste des 8 questions à poser en visite vous aidera à ne rien oublier. Une fois dans les lieux, notez précisément tout défaut dans l'état des lieux d'entrée : c'est votre meilleure preuve (voir notre guide de l'état des lieux).

Que faire si votre logement n'est pas décent ?

Premier réflexe, et il est essentiel : ne cessez jamais de payer votre loyer, même partiellement. Service Public le rappelle expressément, et un impayé vous mettrait en tort.

• Signalez les désordres par écrit au propriétaire ou à l'agence, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, avec photos à l'appui. Un modèle de lettre est disponible sur service-public.gouv.fr.
• Signalez si besoin sur la plateforme Signal Logement, selon les départements, pour être accompagné par les services de l'État.
• Si le propriétaire reconnaît le problème, demandez-lui par écrit la liste des travaux et leur délai de réalisation.
• S'il conteste ou ne répond pas, mettez-le en demeure par lettre recommandée. Après un délai de 2 mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
• Avant le juge, une conciliation gratuite est possible devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

Le juge peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux. Pour un conseil personnalisé et gratuit, l'ADIL de votre département reste l'interlocuteur de référence.

FAQ

Un propriétaire peut-il louer un logement classé G ?

Non pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025 : un logement classé G n'est plus considéré comme décent.

Les moisissures rendent-elles un logement indécent ?

Elles peuvent le révéler si elles proviennent d'infiltrations ou d'une aération insuffisante, qui relèvent des critères de décence. Si elles résultent d'un défaut d'aération par l'occupant, la responsabilité peut être discutée : d'où l'intérêt de documenter l'état du logement et le fonctionnement de la ventilation.

Le chauffage est-il obligatoire ?

Oui. En métropole, le logement doit disposer d'une installation permettant un chauffage normal, adaptée à ses caractéristiques. Pour les questions de coût, consultez notre article sur le chauffage et les charges locatives en hiver.

Conclusion

La décence n'est pas une faveur du propriétaire mais une obligation légale. En vérifiant les points clés dès la visite et en documentant tout défaut, vous évitez la plupart des litiges. C'est précisément ce que font les chasseurs APPARTE avant de vous présenter un bien : avec l'offre Rubis, nous visitons pour vous et réalisons l'état des lieux. Prenez rendez-vous avec APPARTE pour trouver un logement qui coche toutes les cases.

Cet article donne une information générale à jour au moment de sa publication. Pour une situation particulière, faites vérifier vos droits par un professionnel (ADIL, avocat ou notaire).