Garant et acte de caution : ce que tout locataire doit savoir avant de signer à Paris

À Paris, la plupart des propriétaires et des agences demandent un garant avant de signer un bail. Ce garant, que la loi appelle la caution, s'engage par écrit à payer les dettes du locataire si celui-ci ne le fait pas. C'est un engagement sérieux pour la personne qui le prend, et un élément souvent décisif pour votre dossier. Voici ce qu'il faut savoir avant de demander à un proche de se porter caution.

Caution, garant, dépôt de garantie : de quoi parle-t-on ?

La caution est une personne (un parent, un ami) ou un organisme (une entreprise, une banque) qui garantit le paiement des dettes locatives : loyer, charges, intérêts de retard éventuels et frais de remise en état du logement s'il a été dégradé. Il ne faut pas la confondre avec le dépôt de garantie, qui est une somme d'argent versée à l'entrée dans les lieux et restituée au départ (voir notre guide de l'état des lieux et du dépôt de garantie).

Caution simple ou caution solidaire

L'acte précise le type d'engagement choisi par le propriétaire :

• Caution simple : le propriétaire doit d'abord réclamer les sommes au locataire, par un commandement de payer. Il ne peut se tourner vers la caution que si le locataire ne parvient pas à payer.
• Caution solidaire : le propriétaire peut s'adresser directement à la caution dès le premier impayé, sans chercher d'abord à se faire payer par le locataire.

Dans les faits, la très grande majorité des baux parisiens prévoient une caution solidaire. La personne qui se porte garante doit le savoir avant de signer.

Le propriétaire peut-il toujours exiger un garant ?

Non. Un propriétaire particulier qui a déjà souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas, en plus, demander une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un propriétaire personne morale (une société, un bailleur institutionnel) ne peut pas demander de caution à un étudiant boursier de l'enseignement supérieur, sauf s'il s'agit d'une société civile familiale.

Autre règle utile : le propriétaire ne peut pas refuser une caution au motif qu'elle n'a pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas en France métropolitaine. Un parent vivant à l'étranger peut donc être garant.

Les justificatifs que l'on peut demander à la caution

Comme pour le locataire, la liste est fixée par décret. Pour une caution personne physique, le propriétaire peut demander :

• une pièce d'identité en cours de validité ;
• un seul justificatif de domicile (quittance, facture d'énergie de moins de 3 mois, attestation d'assurance, avis de taxe foncière) ;
• un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle, extrait Kbis, etc.) ;
• un ou plusieurs justificatifs de ressources (trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatifs de pensions ou de revenus fonciers, etc.).

Les documents étrangers doivent être traduits en français et les montants convertis en euros. Tout ce qui sort de cette liste (relevés bancaires, attestation de bonne tenue de compte…) ne peut pas être exigé : voir notre article sur les documents interdits dans un dossier de location.

Ce que doit contenir l'acte de cautionnement

L'engagement de la caution doit prendre la forme d'un écrit, sous signature privée ou devant notaire. Il doit notamment indiquer :

• le montant du loyer, en chiffres et en lettres, et ses conditions de révision ;
• la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise comment la caution peut résilier un engagement sans durée ;
• une mention exprimant clairement que la caution a conscience de la nature et de l'étendue de son engagement ;
• la signature de la caution.

Un exemplaire du bail doit être remis à la caution. Un acte qui ne respecte pas ces formalités peut être annulé par le juge. Service-public.fr propose un modèle d'acte de cautionnement gratuit à compléter en ligne.

Combien de temps dure l'engagement ?

Si l'acte fixe une durée, la caution est engagée jusqu'à cette date. S'il n'en prévoit pas, elle peut résilier à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à la fin du bail en cours (bail initial ou renouvelé). Elle reste tenue des dettes nées pendant ce bail.

En colocation avec bail unique et clause de solidarité, le colocataire qui part et sa caution restent solidaires jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail, et au plus tard pendant 6 mois après la fin du préavis. Nous détaillons ces règles dans notre article sur la colocation à Paris.

Nos conseils pour un dossier avec garant

• Préparez le dossier de la caution en même temps que le vôtre : à Paris, un dossier incomplet perd souvent sa place.
• Choisissez un garant dont les revenus sont nettement supérieurs au loyer : c'est d'abord ce que le propriétaire regarde dans son dossier.
• Faites relire l'acte au garant avant la signature, en particulier la durée et le type de caution.

Pour aller plus loin, consultez notre guide du dossier de location à Paris.

Conclusion

Un bon garant rassure le propriétaire, mais l'engagement doit être pris en connaissance de cause et formalisé correctement. APPARTE vous aide à monter un dossier complet, garant compris, et à le présenter au bon moment. Prenez rendez-vous avec APPARTE.

Cet article donne une information générale à jour au moment de sa publication. Pour une situation particulière, faites vérifier vos droits par un professionnel (ADIL, avocat ou notaire).