Encadrement des loyers prolongé jusqu'en 2028 : ce que le vote du Sénat change pour les locataires parisiens

Le 21 octobre 2026, le Sénat a voté par 325 voix contre 17 la prolongation de l'encadrement des loyers jusqu'en novembre 2028. Une bonne nouvelle pour les locataires parisiens, à une condition : que l'Assemblée nationale adopte le même texte, sans en changer un mot, avant la fin de l'expérimentation le 24 novembre 2026. Voici ce que contient ce texte, ce qui reste incertain et ce que nous conseillons si vous signez un bail dans les semaines qui viennent.

Ce que le Sénat a voté le 21 octobre

L'encadrement des loyers n'est pas une règle permanente. C'est une expérimentation créée par la loi ELAN en 2018, portée à huit ans par la loi 3DS en 2022, qui arrive à échéance fin novembre 2026. Dans notre article du 6 octobre, nous expliquions qu'une proposition de loi, adoptée par l'Assemblée en décembre 2025, voulait le rendre permanent.

Le Sénat a choisi une autre voie. Il a rejeté la pérennisation (230 voix contre 96) et adopté un compromis soutenu par le gouvernement :

• Deux ans de plus : l'expérimentation passe de huit à dix ans et court jusqu'en novembre 2028.
• Aucune nouvelle ville : seuls les territoires déjà engagés gardent le dispositif. Paris, Plaine Commune et Est Ensemble (dont Montreuil) restent concernés.
• Une sortie possible avant le terme : une commune ou une intercommunalité pourra demander à quitter le dispositif.

Ce qui change pour vous si le texte est adopté

Le texte du Sénat contient aussi plusieurs mesures utiles aux locataires :

• Un an pour contester un complément de loyer, au lieu de trois mois aujourd'hui. C'est le changement le plus concret : beaucoup de locataires découvrent qu'un complément est injustifié bien après la signature, une fois installés.
• Des loyers déclarés à l'administration fiscale : à partir du 1er janvier 2027, les bailleurs déclareront leur loyer hors charges, complément compris. L'objectif est de mieux mesurer le respect des plafonds.
• Des contrôles plus proches du terrain : le contrôle et les amendes, aujourd'hui confiés au préfet, pourront être délégués aux communes.

À l'inverse, le Sénat a retiré ce que les députés avaient ajouté contre les contournements : le plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer de référence, l'inclusion du coliving et le doublement des amendes. Le complément de loyer reste donc possible dans les mêmes conditions qu'aujourd'hui, et c'est lui qu'il faudra continuer à surveiller.

La dernière étape : un vote conforme de l'Assemblée

Le gouvernement n'ayant pas engagé la procédure accélérée, le texte fait la navette entre les deux chambres. Pour devenir loi à temps, il doit être adopté par les députés exactement dans la version du Sénat. Un seul amendement voté le renverrait au Sénat, à quelques jours de l'échéance.

Le texte a été transmis à l'Assemblée le 22 octobre et se trouve en commission des affaires économiques depuis début novembre. Les socialistes, auteurs de la proposition initiale, ont annoncé qu'ils voteraient ce compromis, même s'ils le jugent insuffisant. Le calendrier reste serré, car le budget 2027 occupe une grande partie des séances jusqu'à la mi-novembre.

À la date de cet article (4 novembre 2026), l'adoption définitive n'est pas encore acquise. Nous mettrons cet article à jour dès le vote des députés.

Et si le texte n'était pas adopté à temps ?

Sans loi promulguée avant la fin de l'expérimentation, les plafonds de loyer perdraient leur base légale pour les nouveaux baux. Deux protections resteraient en place :

• Un bail signé pendant que l'encadrement s'applique reste soumis au plafond en vigueur à sa signature.
• La règle qui limite la hausse du loyer à la relocation en zone tendue continue de s'appliquer, indépendamment de l'encadrement. Elle a été prolongée jusqu'au 31 juillet 2027.

Ce que nous conseillons si vous signez un bail cet automne

• Vérifiez le loyer avant de signer. À Paris, les loyers de référence majorés vont de 18,1 à 45,8 €/m² en location vide et de 20,6 à 52,2 €/m² en meublé, selon le quartier, le nombre de pièces et l'époque de construction. Notre guide de l'encadrement des loyers à Paris détaille la méthode.
• Demandez la justification de tout complément de loyer. Il n'est autorisé que pour des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier (vue, terrasse, prestations rares), et jamais si le logement présente des défauts comme un DPE F ou G ou des signes d'humidité.
• Conservez l'annonce, le bail et les échanges écrits. Ce sont vos preuves si vous contestez plus tard, d'autant que le délai pourrait passer à un an.
• Relisez la clause de révision annuelle. Notre article sur la révision du loyer et l'IRL vous aide à vérifier le calcul.

Notre regard sur ce vote

Pour nos clients, la prolongation est surtout une question de lisibilité. Quand nous présélectionnons un logement, nous comparons son loyer au plafond légal avant même la visite : c'est l'un des premiers filtres de notre recherche. Les évaluations publiées cette année mesurent une modération des loyers de 2 à 4 % dans les villes encadrées. Ce n'est pas spectaculaire, mais sur un loyer parisien, cela représente plusieurs centaines d'euros par an. Deux ans de stabilité, c'est aussi deux ans pendant lesquels un locataire peut faire valoir ses droits avec des règles connues.

FAQ

L'encadrement des loyers est-il prolongé à Paris ?

Pas encore définitivement. Le Sénat a voté la prolongation jusqu'en novembre 2028 ; l'Assemblée nationale doit adopter le même texte avant la fin de l'expérimentation, le 24 novembre 2026.

De nouvelles villes vont-elles appliquer l'encadrement ?

Non. Le texte voté par le Sénat maintient le dispositif dans les seuls territoires déjà engagés : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque.

Mon loyer actuel peut-il augmenter si l'encadrement s'arrête ?

Pas du seul fait de la fin de l'encadrement. En cours de bail, votre loyer ne peut évoluer qu'avec la révision annuelle prévue au contrat, plafonnée par l'IRL. La question se poserait surtout pour les nouveaux baux.

Combien de temps ai-je pour contester un complément de loyer ?

Aujourd'hui, trois mois à compter de la signature du bail. Si le texte du Sénat est adopté définitivement, ce délai passera à un an.

Conclusion

D'ici fin novembre, tout se joue à l'Assemblée. Quelle que soit l'issue, le bon réflexe reste le même : vérifier chaque loyer avant de signer. Vous cherchez un logement à Paris et voulez être sûr de payer le juste prix ? Prenez rendez-vous avec APPARTE : votre chasseur contrôle le loyer de chaque bien avant de vous le présenter.

Cet article donne une information générale à jour au moment de sa publication. Pour une situation particulière, faites vérifier vos droits par un professionnel (ADIL, avocat ou notaire).