Sous-location à Paris : ce que la loi permet, pour le locataire comme pour le sous-locataire

À Paris, les annonces de sous-location fleurissent à chaque départ en stage, en mission ou en expatriation. Pour le locataire qui part quelques mois, c'est une façon de ne pas payer un loyer dans le vide. Pour celui qui cherche un toit, c'est parfois la seule porte entrouverte. Mais la sous-location obéit à des règles strictes, et la plupart des offres qui circulent ne les respectent pas.

Le principe : interdit sans l'accord écrit du propriétaire

Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Un accord oral, un « pas de souci » au téléphone ou un message ambigu ne suffisent pas.

Cette règle vaut pour une sous-location de tout le logement comme d'une seule chambre, pour quelques semaines comme pour plusieurs mois. Elle ne concerne en revanche pas l'hébergement gratuit : accueillir un proche sans lui demander d'argent n'est pas une sous-location.

Les conditions d'une sous-location en règle

• Un accord écrit du propriétaire, qui porte à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant demandé au sous-locataire.
• Un loyer plafonné : le prix au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Impossible, donc, de sous-louer une chambre plus cher, au mètre carré, que l'appartement entier.
• Des documents transmis au sous-locataire : le locataire doit lui remettre l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours.
• Un contrat écrit entre locataire et sous-locataire, qui fixe la durée, le montant, les charges et le dépôt éventuel. Ce n'est pas obligatoire au sens strict, mais c'est la meilleure protection pour les deux parties.

Ce que risque le locataire qui sous-loue sans autorisation

Le locataire reste seul responsable vis-à-vis du propriétaire : loyers impayés ou dégâts causés par le sous-locataire, c'est lui qui en répond. Et une sous-location non autorisée peut justifier la résiliation du bail par le juge.

Surtout, la Cour de cassation a jugé que, sauf autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Dans cette affaire parisienne, les locataires qui louaient leur appartement à des touristes ont dû restituer l'ensemble des sommes encaissées.

Location touristique : la limite des 90 nuits à Paris

Louer son logement à des touristes, même ponctuellement, est aussi une forme de sous-location quand on est locataire : l'accord écrit du propriétaire reste indispensable. S'y ajoute la règle propre aux meublés de tourisme : depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale ne peut être louée ainsi que 90 nuits par an à Paris, contre 120 auparavant, avec un numéro d'enregistrement obligatoire sur l'annonce.

Côté sous-locataire : les vérifications à faire avant de payer

Le sous-locataire n'a aucun droit direct envers le propriétaire. Si le bail principal prend fin (congé, résiliation, départ définitif du locataire), il n'a plus de titre pour rester dans les lieux, même si son propre contrat courait encore. Avant de verser quoi que ce soit, demandez :

• l'autorisation écrite du propriétaire, avec le montant du sous-loyer ;
• une copie du bail principal, pour vérifier la surface, le loyer et la durée restante ;
• un contrat de sous-location signé, avec la date de fin prévue.

Méfiez-vous des offres trop alléchantes, du versement demandé avant toute visite ou des « propriétaires » à l'étranger : la fausse sous-location est l'un des scénarios classiques des arnaques à la location à Paris.

Les alternatives plus sûres

Pour un besoin de un à dix mois (stage, mission, formation), le bail mobilité offre un vrai contrat signé avec le propriétaire, sans dépôt de garantie. Pour partager un grand appartement, une colocation avec bail unique ou baux individuels donne à chacun un statut clair. Et si vous quittez votre logement pour de bon, mieux vaut donner congé dans les règles que de le sous-louer en attendant.

FAQ

Mon propriétaire ne répond pas à ma demande : puis-je sous-louer ?

Non. La loi exige un accord écrit. Sans réponse, considérez que la sous-location n'est pas autorisée.

Le sous-locataire peut-il toucher les aides au logement ?

Une sous-location autorisée et établie par écrit peut ouvrir droit aux aides au logement, sous les conditions habituelles. Une sous-location non déclarée, non.

Puis-je sous-louer une chambre de mon appartement à un étudiant ?

Oui, avec l'accord écrit de votre propriétaire, et en respectant le plafond : le loyer de la chambre, rapporté au mètre carré, ne doit pas dépasser celui que vous payez.

En conclusion

La sous-location peut rendre service, à condition d'être autorisée par écrit et correctement encadrée. Pour le sous-locataire, c'est une solution fragile, qui ne remplace pas un bail à son nom. C'est précisément ce que nous cherchons pour nos clients : un logement avec un vrai bail, signé directement avec le propriétaire ou son agence. Prenez rendez-vous avec APPARTE pour en parler.

Cet article donne une information générale à jour au moment de sa publication. Pour une situation particulière, faites vérifier vos droits par un professionnel (ADIL, avocat ou notaire).