Bastille, Oberkampf, Charonne. Le 11e est l’un des marchés à l’achat les plus actifs de Paris — fort rendement locatif, valorisation continue, excellente desserte. Un arrondissement idéal pour l’investissement locatif ou la résidence principale.
Forfait fixe
Zéro commission sur la vente
100 % côté acheteur
Conseil indépendant
LE MARCHÉ
Acheter dans le 11e arrondissement de Paris, c’est investir dans l’arrondissement le plus vivant et le plus peuplé de la capitale. Bastille, Oberkampf, Charonne : une vie de quartier incomparable, une excellente desserte avec 5 lignes de métro, et un marché locatif parmi les plus profonds de Paris.
Le 11e offre l’un des meilleurs équilibres rendement/valorisation de Paris intra-muros. Les rendements bruts atteignent 4 à 5,5 % sur les bons biens, avec une valorisation continue depuis 2015. Charonne en particulier est devenu très prisé des familles — un marché à fort potentiel encore sous-exploité par les investisseurs.
APPARTE est exclusivement du côté de l’acheteur. Nous analysons chaque bien de manière indépendante et vous guidons vers les meilleures opportunités selon votre logique d’achat.
EN CHIFFRES
150 k
Habitants — le plus peuplé de Paris
30%
Hausse des prix Charonne en 8 ans
4–5,5%
Rendement locatif brut moyen
5
Lignes de métro dans l’arrondissement
APPARTE ne vend aucun bien et ne perçoit aucune commission. Notre rémunération est exclusivement le forfait que vous payez.
Géographie
Chaque secteur obéit à une logique de valorisation différente. Bien choisir son secteur avant de chercher est décisif.
ACCESSIBILITÉ
Cinq lignes de métro font du 11e l’un des arrondissements les mieux desservis de Paris — un atout majeur pour la demande locative et la valorisation des biens.
BUDGET
| Type de bien | Prix au m² (hors frais de notaire) |
|---|---|
| Studio / T1 — 20 à 30 m² | 7 500 – 10 500 €/m² |
| T2 — 35 à 50 m² | 7 000 – 10 000 €/m² |
| T3 — 55 à 75 m² | 6 500 – 9 500 €/m² |
| T4 et plus | 6 000 – 9 000 €/m² |
Prix indicatifs constatés sur le marché. Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire pour l’ancien.
Points forts
VIGILANCE
CE QUI PEUT COÛTER CHER SI NON ANCITIPÉ
CONSEIL APPARTE
Faidherbe-Chaligny et Saint-Ambroise sont nos recommandations pour un investissement équilibré dans le 11e. Des prix 10 à 15 % inférieurs à Oberkampf et Bastille pour un rendement locatif comparable et une demande locative soutenue de profils plus stables.
Guide pratique
6 étapes pour un achat sécurisé.
01
Oberkampf attire les jeunes actifs — turnover plus élevé mais loyers solides. Charonne attire les familles — baux plus longs et profils plus stables. Faidherbe attire les couples et jeunes cadres. Votre type de locataires cibles doit guider votre choix de secteur, car il impacte directement votre rendement net et votre tranquillité de gestion.
02
Dans le 11e, le bruit nocturne côté Oberkampf peut significativement impacter la demande locative et le niveau de loyer que vous pouvez prétendre. Visitez en soirée d’un vendredi avant toute offre. Un appartement côté cour dans une rue animée peut être parfaitement locatif là où le même côté rue perdrait 10 à 15 % sur le loyer.
03
Les prix du 11e ont progressé rapidement et varient significativement selon la rue et l’étage. Une analyse des transactions comparables récentes dans le même secteur est indispensable pour éviter de surpayer. APPARTE réalise cette analyse de manière systématique.
04
Un bien avec DPE G acheté pour louer est actuellement interdit à la location. Un DPE F le sera en 2028. Ces contraintes impactent directement votre rendement net. Avant toute offre, APPARTE calcule avec vous le rendement brut et net réel en intégrant les travaux de mise aux normes éventuels.
05
Les copropriétés du 11e ont des qualités très variables. Les 3 derniers PV d’AG vous donnent une vision précise des travaux votés, des appels de fonds prévus et de la santé financière de la copropriété. Ne faites jamais d’offre sans les avoir lus.
06
Dans le 11e, les bons biens reçoivent souvent plusieurs offres. Une offre argumentée par les transactions comparables et les points de vigilance identifiés est bien plus convaincante qu’une offre basse non documentée. APPARTE vous aide à construire et positionner cette offre stratégiquement.
Nos formules achat
Forfait fixe, sans commission sur la transaction. Vous gardez le contrôle total de votre décision.
APPARTE ne vend aucun bien, ne perçoit aucune commission de la part d’un vendeur ou d’une agence. Notre rémunération est exclusivement le forfait que vous payez. C’est la seule façon d’être vraiment de votre côté.
Questions fréquentes
Les prix varient entre 6 000 et 10 500 €/m² selon le secteur et l’état. Oberkampf et Bastille sont en haut de fourchette. Saint-Ambroise et Faidherbe sont plus accessibles.
Oui, c’est l’un des meilleurs équilibres rendement/valorisation de Paris. Rendement brut de 4 à 5,5 % selon le bien. Dynamisme fort et potentiel de valorisation solide.
Oui. Le secteur a connu une hausse de 30 % en 8 ans et le potentiel de valorisation reste fort. La demande locative familiale y est croissante.
Cela dépend de l’orientation et de l’étage. Un appartement côté cour ou en étage élevé peut être parfaitement locatif. APPARTE vérifie ce point avant chaque offre.
Cela dépend de l’orientation et de l’étage. Un appartement côté cour ou en étage élevé peut être parfaitement locatif. APPARTE vérifie ce point avant chaque offre.
Oui, avec méthode. Les biens avec DPE dégradé ou travaux importants offrent des marges de 4 à 7 %. Les biens bien positionnés côté Oberkampf laissent peu de marge.
Quartz est adapté pour la plupart des achats dans le 11e. Saphir est recommandé pour les projets complexes ou les budgets supérieurs à 600 000 €.
Premier échange gratuit et sans engagement. On analyse votre projet ensemble.