Île Saint-Louis, Place des Vosges, Bas-Marais. Le 4e concentre certains des micro-marchés à l’achat les plus hétérogènes de Paris. Chaque secteur obéit à une logique de valorisation différente — les confondre peut représenter un écart de 20 % au m².
Forfait fixe
Zéro commission sur la vente
100 % côté acheteur
Conseil indépendant
LE MARCHÉ
Acheter dans le 4e arrondissement de Paris, c’est naviguer entre des micro-marchés aux logiques de valorisation radicalement différentes. L’Île Saint-Louis — véritable village dans Paris avec un marché quasi-privé — côtoie le Bas-Marais animé, Beaubourg et ses abords touristiques, et Saint-Gervais plus résidentiel.
Sur l’Île Saint-Louis, une dizaine de biens changent de main par an — captés immédiatement par les réseaux privés. Les prix y dépassent souvent 16 000 €/m². À Beaubourg, les prix sont 20 à 25 % inférieurs pour une accessibilité souvent meilleure. Confondre ces deux marchés dans son analyse est une erreur fréquente.
APPARTE est exclusivement du côté de l’acheteur. Nous réalisons une analyse indépendante de chaque bien — prix, diagnostics, PV d’AG, risques — pour que vous achetiez en toute lucidité.
EN CHIFFRES
6
Micro-marchés très distincts
75%
Des ventes Île Saint-Louis hors portails
20%
Écart de prix m² entre Beaubourg et Île Saint-Louis
PPRI
Zone inondable à vérifier pour les biens proches des quais
APPARTE ne vend aucun bien et ne perçoit aucune commission. Notre rémunération est exclusivement le forfait que vous payez.
Géographie
Chaque secteur obéit à une logique de valorisation différente. Bien choisir son secteur avant de chercher est décisif.
ACCESSIBILITÉ
M1 M7 M11 M14 RER B RER D
Le 4e est excellemment desservi. Châtelet (M1/7/11/14) à 5 minutes offre des connexions vers toute l’Île-de-France — un atout fort pour la valeur locative des biens.
BUDGET
| Type de bien | Prix au m² (hors frais de notaire) |
|---|---|
| Studio / T1 — 20 à 30 m² | 12 000 – 18 000 €/m² |
| T2 — 35 à 50 m² | 11 000 – 16 500 €/m² |
| T3 — 55 à 75 m² | 10 500 – 15 500 €/m² |
| T4 et plus | 10 000 – 15 000 €/m² |
Prix indicatifs constatés sur le marché. Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire pour l’ancien. Les biens avec cachet ou vue commandent un premium.
Points forts
VIGILANCE
CE QUI PEUT COÛTER CHER SI NON ANCITIPÉ
CONSEIL APPARTE
Pour tout bien situé à moins de 200 mètres de la Seine dans le 4e, vérifiez systématiquement le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). Un appartement en zone inondable a des contraintes d’assurance spécifiques et peut subir des restrictions de travaux. APPARTE intègre cette vérification dans son analyse standard.
Guide pratique
6 étapes pour un achat sécurisé.
01
Île Saint-Louis, Bas-Marais, Beaubourg, Saint-Gervais : quatre marchés distincts dans le même arrondissement. Leurs logiques de valorisation, leurs niveaux de prix et leurs risques spécifiques sont très différents. Confondre ces marchés dans son analyse est l’erreur la plus fréquente des acheteurs non accompagnés dans le 4e.
02
Sur l’Île Saint-Louis, les biens ne passent quasi jamais par les portails. Ils transitent par les notaires et les agences patrimoniales du 4e. Sans réseau établi, vous n’accédez qu’aux biens de moindre qualité ou déjà refusés par d’autres acheteurs. APPARTE dispose des connexions pour vous positionner sur ces opportunités.
03
Les quais bas de l’Île de la Cité et de l’Île Saint-Louis sont classés en zone de précaution dans le PPRI de Paris. Contraintes d’assurance spécifiques, restrictions de travaux possibles, difficultés de revente potentielles : vérifiez systématiquement le PPRI avant toute offre sur un bien proche de la Seine.
04
Dans le 4e, l’écart entre un bien bien valorisé et un bien surévalué peut dépasser 15 %. Une analyse des transactions comparables dans le même secteur, au même étage et dans un état similaire est indispensable. APPARTE réalise cette analyse de manière systématique avant toute offre.
05
Les grandes copropriétés haussmanniennes du Marais ont des besoins d’entretien importants et coûteux. Les 3 derniers PV d’AG vous donnent une vision précise des travaux votés, des appels de fonds en cours et de la santé financière de la copropriété. Ne faites jamais d’offre sans les avoir lus.
06
Dans le 4e, une offre argumentée par les transactions comparables et les points de vigilance identifiés est bien plus efficace qu’une offre basse non documentée. APPARTE vous aide à construire cette offre et à la positionner de manière à convaincre le vendeur tout en préservant votre marge de négociation.
Nos formules achat
Forfait fixe, sans commission sur la transaction. Vous gardez le contrôle total de votre décision.
APPARTE ne vend aucun bien, ne perçoit aucune commission de la part d’un vendeur ou d’une agence. Notre rémunération est exclusivement le forfait que vous payez. C’est la seule façon d’être vraiment de votre côté.
Questions fréquentes
Les prix varient selon le secteur : 15 000 à 18 000 €/m² sur l’Île Saint-Louis et Place des Vosges, 11 000 à 15 000 €/m² dans le Bas-Marais, 10 000 à 13 000 €/m² à Beaubourg et Saint-Gervais. Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire.
Oui, pour une valeur refuge de très long terme. La rareté extrême des biens garantit une stabilité des prix exceptionnelle. En revanche, le rendement locatif est faible (2 à 3 %) en raison des prix d’achat élevés.
Pour les biens proches des quais bas, oui. Les contraintes d’assurance peuvent être significatives et la revente parfois plus difficile. APPARTE intègre cette vérification dans son analyse standard.
Quasi-exclusivement via le réseau des agences patrimoniales et les notaires du 4e. APPARTE dispose des connexions nécessaires.
Quasi-exclusivement via le réseau des agences patrimoniales et les notaires du 4e. APPARTE dispose des connexions nécessaires.
Avec APPARTE offre Quartz, 8 à 16 semaines selon le secteur. L’Île Saint-Louis peut nécessiter plus de temps en raison de la rareté des biens.
Saphir est recommandé pour les achats dans le 4e au-delà de 700 000 € — l’analyse des PV d’AG, la vérification PPRI et l’accompagnement jusqu’à la promesse de vente sont inclus et particulièrement précieux sur ce marché.
Premier échange gratuit et sans engagement. On analyse votre projet ensemble.