Depuis la fin du Pinel au 1er janvier 2025, les investisseurs cherchaient un nouveau cadre. La loi de finances pour 2026 l’a créé : le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026. Il est aujourd’hui en cours d’ajustement dans le projet de loi Relance Logement. Voici comment il fonctionne, et pourquoi il modifie le calcul d’un achat locatif.
Le principe : amortir, pas réduire
Le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire. Le dispositif Jeanbrun, lui, permet d’amortir fiscalement le bien : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, comme une entreprise amortit un actif.
Concrètement : vous pouvez amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien (le bâti, hors valeur du terrain), sur une durée d’engagement de location de 9 ans minimum, en location nue à usage de résidence principale.
Pourquoi la nuance est décisive
Un amortissement réduit votre base imposable, pas directement votre impôt. L’économie réelle dépend donc de votre tranche marginale d’imposition (TMI) : plus elle est élevée, plus l’avantage est fort.
À titre indicatif, en tenant compte des prélèvements sociaux : à une TMI de 30 %, chaque euro amorti génère environ 0,47 € d’économie ; à une TMI de 41 %, environ 0,58 €. Le dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables imposés à 30 % ou plus.
✅ À retenir : Jeanbrun récompense les revenus fonciers existants et les TMI élevées. Si vous êtes déjà propriétaire bailleur ou fortement imposé, l’amortissement peut effacer une large part de la fiscalité de vos loyers.
Les contreparties et les limites
L’avantage a un prix : des engagements à respecter.
- Plafonds de loyers : le loyer doit rester sous un plafond ; plus il est modéré, plus l’amortissement autorisé est élevé (bonus entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau).
- Location nue uniquement : le dispositif vise la location nue en revenus fonciers. Il est incompatible, pour un même bien, avec le meublé (LMNP), le Denormandie, le Malraux ou le Loc’Avantages.
- Maximum 2 logements par foyer fiscal ; les maisons individuelles sont exclues.
- Engagement irrévocable : en cas de manquement (vente anticipée, dépassement du plafond de loyer, location à un proche), l’avantage fiscal est repris.
⚠️ Le point de vigilance : Le plafond de loyer est le cœur de l’arbitrage. Accepter un loyer plafonné pour gagner l’amortissement n’est intéressant que si le calcul global — économie fiscale contre manque à gagner locatif — est positif. À Paris, où l’encadrement pèse déjà, ce calcul mérite une simulation précise.
Un point à surveiller : le texte bouge encore
Le projet de loi Relance Logement ajuste le dispositif Jeanbrun — abaissement du ticket d’entrée dans l’ancien rénové, notamment. Plusieurs paramètres (taux d’amortissement, plafonds, durée d’engagement, cumul avec le déficit foncier) peuvent encore évoluer au fil du débat parlementaire. Toute simulation doit donc être refaite à l’adoption définitive du texte.
Bon à savoir : le dispositif est accessible via une SCI familiale à l’impôt sur le revenu, ce qui permet d’associer amortissement et préparation de la transmission — une SCI à l’IS étant, elle, exclue.
L’analyse APPARTE
Le dispositif Jeanbrun déplace le curseur de la rentabilité : un bien peut devenir intéressant grâce à son traitement fiscal autant que par son prix. Mais l’avantage ne se décrète pas, il se calcule — TMI, plafond de loyer, coût des travaux, durée de détention. Nous intégrons ce paramètre dans l’analyse d’un bien à visée locative, en lien avec votre situation fiscale, pour distinguer l’économie réelle de l’argument marketing. Un bon achat locatif, c’est un bien juste, à un prix juste, dans le bon cadre fiscal.
APPARTE intègre la dimension fiscale dans chaque achat locatif
Amortissement Jeanbrun, plafonds de loyer, encadrement parisien : nous évaluons la rentabilité réelle d’un bien au regard de votre situation. Prendre rendez-vous.
Information générale à jour à la date de publication ; ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Le dispositif est susceptible d’évoluer avec le projet de loi Relance Logement. Toute décision doit s’appuyer sur une simulation personnalisée validée par un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine).
