Dix articles, cinq axes, une ambition affichée de deux millions de logements d’ici 2030. Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le texte arrive dans un marché tendu — environ 278 000 logements livrés en 2025, soit à peu près la moitié des besoins estimés. Au-delà de l’affichage politique, trois mesures parlent directement à l’investisseur. Décryptage.
Les cinq axes du texte, en bref
Le projet de loi s’organise autour de cinq priorités :
- La révision du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ;
- La remise en location des passoires thermiques F et G sous condition de travaux ;
- Le renforcement du pouvoir des maires (maires bâtisseurs, opérations d’intérêt local) ;
- La simplification administrative, notamment le vote des travaux en copropriété ;
- Le soutien à l’habitat partagé pour les personnes âgées.
Pour un acquéreur-investisseur, les axes 1, 2 et 4 sont les plus structurants. Voyons pourquoi.
1. Le statut du bailleur privé assoupli
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 pour succéder au Pinel, permet d’amortir fiscalement une partie de la valeur d’un bien loué nu et d’imputer cet amortissement sur les revenus fonciers. Le projet de loi vient en ajuster les curseurs, dans le sens d’un abaissement du ticket d’entrée dans l’ancien rénové.
Concrètement, pour vous : l’ancien avec travaux devient plus intéressant fiscalement, ce qui rejoint exactement le type de biens qu’un chasseur sait dénicher — le bien à potentiel, sous-coté parce qu’il demande une remise à niveau.
2. Les passoires F et G rouvertes à la location
C’est la mesure la plus commentée. Les logements classés F ou G, aujourd’hui interdits à la location au titre du calendrier de la loi Climat et Résilience, pourraient être remis sur le marché à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux.
Le cadre annoncé : atteindre au moins l’étiquette D du DPE, dans un délai de trois ans pour une maison individuelle et cinq ans en copropriété, le bien rénové ne devant plus conserver de chaudière fossile. Le ministre a précisé qu’un devis d’entreprise formellement signé, avec acompte versé, serait exigé.
⚠️ Le point de vigilance : Cette mesure transfère sur le propriétaire le risque et le coût d’une rénovation à échéance contrainte. Un bien F ou G acheté « pour profiter de la réouverture » n’est une bonne affaire que si le coût des travaux est chiffré, réaliste et couvert par la décote à l’achat. C’est un calcul, pas une évidence.
3. Le vote des travaux en copropriété simplifié
Le frein historique à la rénovation des passoires ne tient pas tant à l’argent qu’aux règles de vote en assemblée générale. Le texte prévoit d’abaisser les seuils de majorité pour voter les travaux de rénovation énergétique d’ampleur — une modification substantielle de la loi du 10 juillet 1965.
Point notable pour un bien en copropriété : le projet prévoit qu’un logement puisse rester sur le marché 18 mois supplémentaires en cas de refus par l’AG de réaliser les travaux voulus par le propriétaire. Une soupape utile, mais qui souligne à quel point la copropriété reste un facteur de risque à analyser avant d’acheter.
Le calendrier : à suivre de près
Le gouvernement a engagé la procédure accélérée. L’examen en première lecture au Sénat débute le 7 juillet 2026, avec un objectif d’adoption définitive avant la fin 2026. Mais sans majorité stable à l’Assemblée, le texte sera amendé, et plusieurs paramètres — seuils, délais, plafonds — peuvent encore bouger. Une audition sur le volet copropriété est prévue le 6 juillet.
✅ Le bon réflexe : Ne pas prendre de décision d’achat sur la foi d’un texte non voté. Les grandes orientations sont connues, mais les modalités précises restent en discussion. On anticipe, on ne parie pas.
L’analyse APPARTE
Ce projet de loi confirme une tendance de fond : la valeur, pour un investisseur, se déplace vers le bien à rénover intelligemment. Passoire décotée avec travaux chiffrés, ancien éligible au statut Jeanbrun, copropriété au dossier sain… ce sont précisément les biens dont l’évaluation demande un œil expert. Nous suivons le parcours parlementaire du texte et l’intégrons dans nos analyses au fil de son adoption, pour que vos décisions reposent sur le droit applicable, pas sur des annonces.
APPARTE décrypte la réglementation au service de votre projet
Statut Jeanbrun, passoires à rénover, copropriétés à risque : nous évaluons chaque bien à la lumière du cadre réel avant que vous ne vous engagiez. Prendre rendez-vous.
Information générale à jour à la date de publication, portant sur un projet de loi non encore adopté ; ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les dispositions évoquées peuvent évoluer au cours du débat parlementaire — une vérification professionnelle est recommandée.
